¿Problemas con servidumbres?

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Uno de los informes periciales mas comunes que desarrollamos son los dictámenes cuya problemática esta en las servidumbres, suelen ser mas frecuentes en municipios rurales o en cascos antiguos de ciudades, ya que los datos registrales y/o escrituras de los inmuebles ubicados en estos entornos urbanísticos suelen ser muy antiguos y en muchas ocasiones contienen errores, destacando que muchos acuerdos antiguamente se hacían de manera verbal y no hay documentación que los acredite.

Las servidumbres están recogidas en el Código Civil concretamente en los artículos 530 y siguientes, destacamos que las mas frecuentes sobre las que hemos realizado algún tipo de pericial son:

  1. Servidumbres en Materia de aguas.
  2. Servidumbre de medianería.
  3. Servidumbre de luces y vistas.
  4. Servidumbre del desagüe de los edificios.
  5. Servidumbre de distancias entre construcciones.

En las servidumbres de agua (arts. 552 al 563 del Código Civil) lo mas importante lo encontramos en el articulo 552 donde se indica:

<<Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.>>

Con respecto a la servidumbre de medianería (arts. 571 al 579 del Código Civil), entendiendo como tal al conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia en común de un muro, cerca, vallado o seto vivo por parte de los propietarios de los predios colindantes a dichas separaciones.

Las principales problemas que nos hemos encontrado por medianeras son:

  • Albardillas que solo vierten hacia uno de las propiedades.
  • Derribos de parte o totalidad de la medianera, sobre todo frecuente en patio de luces o  a veces incluso muros de carga compartidos, usual cuando se construyen nuevas construcciones y se quieren ganar centímetros a costa del muro medianero poniendo en peligro la estabilidad del otro edificio.
  • Incremento de cargas por apoyo de nuevas estructuras sobre el muro medianero.
  • Modificaciones de la medianera original sin consentimiento del otro propietario.

Queremos destacar el articulo 572 donde se indica:

<<Se presume la servidumbre de medianera mientras no haya un titulo, o signo exterior, o prueba en contrario:

  1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
  2. En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
  3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.>>

Servidumbres de luces y vistas (arts. 580 al 585 del Código Civil). La servidumbre de vistas es el derecho a tener vistas a través del predio vecino, englobando a la de luces que seria el derecho a obtener luz a través del predio vecino.

Esta quizás en una de las mas conflictivas y la que genera mas litigios entre las diferentes partes, los principales problemas que nos hemos encontrado son:

  1. Apertura de huecos en muros medianeros.
  2. Construcción de un nuevo edificio que tapa hueco existente en el inmueble vecino.
  3. Apertura de ventanas sin cumplir distancias.
  4. Apertura de huecos de luces sin cumplir medidas.

Servidumbres de desagües de los edificios (arts 586 al 588 del Código Civil).

Destacamos el articulo 586 que dice textualmente:

<<El propietario de un edificio esta obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio publico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario esta obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.>>

Servidumbre de distancia para ciertas construcciones y plantaciones (arts 590 al 593 del Código Civil).

Destacamos el articulo 593:

<< Los arboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo.>>

Los conflictos derivados de las anteriores problemáticas descritas son muy frecuentes y necesitan de un informe pericial, si aun así os quedan dudas podéis pasaros por nuestra seccción o también podéis consultar un manual muy completo sobre el tema.

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