Uno de los informes periciales mas comunes que desarrollamos son los dictámenes cuya problemática esta en las servidumbres, suelen ser mas frecuentes en municipios rurales o en cascos antiguos de ciudades, ya que los datos registrales y/o escrituras de los inmuebles ubicados en estos entornos urbanísticos suelen ser muy antiguos y en muchas ocasiones contienen errores, destacando que muchos acuerdos antiguamente se hacían de manera verbal y no hay documentación que los acredite.
Las servidumbres están recogidas en el Código Civil concretamente en los artículos 530 y siguientes, destacamos que las mas frecuentes sobre las que hemos realizado algún tipo de pericial son:
- Servidumbres en Materia de aguas.
- Servidumbre de medianería.
- Servidumbre de luces y vistas.
- Servidumbre del desagüe de los edificios.
- Servidumbre de distancias entre construcciones.
En las servidumbres de agua (arts. 552 al 563 del Código Civil) lo mas importante lo encontramos en el articulo 552 donde se indica:
<<Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven.>>
Con respecto a la servidumbre de medianería (arts. 571 al 579 del Código Civil), entendiendo como tal al conjunto de derechos y obligaciones que dimanan de la existencia en común de un muro, cerca, vallado o seto vivo por parte de los propietarios de los predios colindantes a dichas separaciones.
Las principales problemas que nos hemos encontrado por medianeras son:
- Albardillas que solo vierten hacia uno de las propiedades.
- Derribos de parte o totalidad de la medianera, sobre todo frecuente en patio de luces o a veces incluso muros de carga compartidos, usual cuando se construyen nuevas construcciones y se quieren ganar centímetros a costa del muro medianero poniendo en peligro la estabilidad del otro edificio.
- Incremento de cargas por apoyo de nuevas estructuras sobre el muro medianero.
- Modificaciones de la medianera original sin consentimiento del otro propietario.
Queremos destacar el articulo 572 donde se indica:
<<Se presume la servidumbre de medianera mientras no haya un titulo, o signo exterior, o prueba en contrario:
- En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación.
- En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo.
- En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos.>>
Servidumbres de luces y vistas (arts. 580 al 585 del Código Civil). La servidumbre de vistas es el derecho a tener vistas a través del predio vecino, englobando a la de luces que seria el derecho a obtener luz a través del predio vecino.
Esta quizás en una de las mas conflictivas y la que genera mas litigios entre las diferentes partes, los principales problemas que nos hemos encontrado son:
- Apertura de huecos en muros medianeros.
- Construcción de un nuevo edificio que tapa hueco existente en el inmueble vecino.
- Apertura de ventanas sin cumplir distancias.
- Apertura de huecos de luces sin cumplir medidas.
Servidumbres de desagües de los edificios (arts 586 al 588 del Código Civil).
Destacamos el articulo 586 que dice textualmente:
<<El propietario de un edificio esta obligado a construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio publico, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario esta obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.>>
Servidumbre de distancia para ciertas construcciones y plantaciones (arts 590 al 593 del Código Civil).
Destacamos el articulo 593:
<< Los arboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros, y cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo.>>
Los conflictos derivados de las anteriores problemáticas descritas son muy frecuentes y necesitan de un informe pericial, si aun así os quedan dudas podéis pasaros por nuestra seccción o también podéis consultar un manual muy completo sobre el tema.
NOV