Una tasación inmobiliaria es aquella actuación mediante la cual estimamos el valor de un inmueble cualquiera que sea su naturaleza: vivienda, garaje, nave, solar, finca, suelo, terreno , local comercial, etc…
Las tasaciones se recogen en un informe el cual se estima el valor de una propiedad conforme a unos parametros, siendo los mas significativos:
- La situación del inmueble.
- Servicios básicos próximos tales como: colegios, centros de salud, supermercados, lugares de ocio, zonas verdes, …
- Superficie: teniendo en cuenta tanto los metros cuadrados como su distribución.
- Valores añadidos: Garajes, trasteros,…
- Calidad de los materiales y su conservación.
- Situación del inmueble dentro del edificio. Así como característica del Edificio o urbanización donde se ubica.
- Antigüedad.
Una valoración inmobiliaria puede ser menester en muchas circunstancias, por ejemplo en:
- Garantía hipotecaria. Si pretendemos hipotecar nuestro inmueble y ofrecerlo como garantía, nos será necesario valorarlo.
- Intención de compra/venta. Si queremos comprar o vender un inmueble, nos podemos basar en el informe de un profesional que nos diga cuánto nos costaría, a fin de no realizar la operación «a ciegas». Es específicamente esencial en el caso de venta de inmuebles dejados en herencia para dos o más co-propietarios.
- Tasaciones periciales contradictorias para Hacienda. Cuando el valor que estima la agencia tributaria mediante datos catastrales es mayor que el real de mercado en el momento de la compra. Esto implica pagar mas impuestos en todo lo que le sea de aplicación el valor catastral.
- Cobertura para entidades aseguradoras.
- Extinciones de pro-indivisos.
- Subastas.
- Divisiones patrimoniales. Cuando nos disponemos a dividir un bien, es muy aconsejable saber de buena mano cuál es el valor de cada una de las partes resultantes, tanto para compensaciones económicas como para futuras operaciones (compra-venta, alquiler, etc.)
- Reparcelaciones. Tras la reparcelación de un terreno, al igual que en el caso anterior, nos es menester saber el valor de nuestra parcela resultante.
- Expropiaciones.
Por ejemplo para realizar una tasación de una vivienda en Sevilla, tendremos que visitarla, a fin de comprobar su estado: calidades, sistemas constructivos, estado de conservación, etc. En esta visita se tomarán las fotografías necesarias, así como las medidas oportunas, de cara a comprobar la superficie (metros cuadrados) de que disponemos.
Una vez tomados todos los datos necesarios, nos disponemos a redactar el documento. Para la obtención del valor del inmueble utilizaremos el método idóneo para el caso concreto. La Orden ECO 805/2003 recoge hasta cuatro métodos de valoración de inmuebles: método del coste, método de comparación, método de actualización de rentas o método residual.
- Identificar físicamente el inmueble, comprobando la descripción registral, su superficie, servidumbre visible y estado de construcción o conservación aparente.
- Estado de ocupación y uso o explotación a que se destina.
- Régimen de protección publica, en su caso.
- Régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
- Adecuación al planeamiento urbanístico (existencia del aprovechamiento urbanístico que se valora).
- Identificación física donde se describa la dirección y descripción del inmueble y sus linderos para poder situarlo en su entorno.
- Identificación registral: documentación registral suficiente (nota simple, certificación registral, auto de adjudicación, literal del registro, etc…).
- Identificación catastral: Consulta descriptiva y gráfica.
Si desea realizar la tasación de su vivienda o inmueble en Sevilla u otra localidad póngase en contacto con nosotros.
La tasación contradictoria se lleva a cabo cuando a un contribuyente recibe la liquidación de un impuesto y considera que el valor estimado por la administración para su bien es mas alto que el que tenia en mercado en su momento.
Lo veremos con un ejemplo: Un contribuyente recibe una notificación por medio de una propuesta de liquidación de Hacienda, para que pague una complementaria al impuesto de transmisiones patrimoniales de un casa que compro hace un año y por el que ya pago en su momento sobre el valor de compra; considera excesivo el valor estimado por el perito de la administración dado que supera su valor de compra, es entonces cuando la persona contrata a un perito para que le realice una contradictoria normalmente acorde a los precios de mercado y que le va a valer para recurrir a la administración lo que quiere que paguen por un impuesto.
Siempre y cuando la valoración de la administración este realizada por un perito de la administración se puede proceder a realizarla, en el caso de que la liquidación este realizada en base a los valores catastrales o otros indicadores previamente hay que presentar recurso de reposición y esperar a la valoración del perito de Hacienda.
Todo esta regulado por el articulo 135 de la ley general tributaria y la legislación del tributo especifico objeto de la liquidación.
Los técnicos de Alkidia tendremos que estudiar el denominado valor comprobado realizado por Hacienda, con el fin de determinar si es viable la realización de una pericial contradictoria, este estudio previo lo realizamos sin compromiso de contratación, tan solo tiene que enviarnos la propuesta de liquidación para analizarla.
En el caso de que se determine que es viable realizar un informe, dado que el valor del inmueble es inferior al calculado por la Administración, recomendamos que nuestros clientes inicien el procedimiento en los plazos marcados.
En el caso de que la diferencia entre la valoración de la Administración y la tasación contradictoria sea inferior al 10% o a 120.000 euros en valor absoluto, Hacienda se vería obligada a aceptar este valor como base para la liquidación del impuesto en cuestión. En el supuesto de que la diferencia sea mayor, habrá que recurrir a una tercera valoración realizada por un perito imparcial, cuya valoración será la definitiva. el pago del tercer perito correrá a cuenta de la administración si la valoración del mismo esta en una horquilla del 20% sobre el valor declarado (el aportado por el contribuyente), en caso contrario correrá a cuenta del recurrente.
El procedimiento general completo viene legislado en los Artículos 161 y 162 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos.
Sí, para recurrir habrá que presentar un recurso de reposición. Por ejemplo usted ha recibido la liquidación por el impuesto de sucesiones y no esta de acuerdo en la valoración realizada dado que no esta justificada correctamente, usted podrá alegar por ejemplo errores de forma tales como que en la notificación enviada por la Administración no se le indica qué persona realizó la valoración del inmueble o que no le han especificado todos los parámetros utilizados para hacer dicha valoración.
Antes de ello, asegúrese de que es así, y esos datos no aparecen en la notificación. Sea como sea, debe presentar el recurso en el que se especifique expresamente la suspensión del procedimiento y la reserva el derecho a solicitar una pericial, en el supuesto de que el recurso sea denegado; este primer paso no requiere la entrega de ninguna garantía de clase económica.
Viene regulado por el articulo 57 de la ley general tributaria que fue modificado parcialmente por la ley 36/2006 de medidas para la prevención del fraude fiscal, en resumen:
- Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
- Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal, siendo el catastro el registro oficial para los bienes inmuebles.
- Precios medios en el mercado.
- Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
- Dictamen de peritos de la Administración.
- Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
- Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
- Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
- Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.
Las normas especificas de cada tributo pueden regular la aplicación de las anteriores metodologías, para el ITP esta regulado con carácter general en los Artículos 120 y 121 del Real Decreto 828/1995, de 20 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Si quiere ampliar información también puede pasar por la página de tasaciones inmobiliarias donde podrá aclarar mas dudas sobre la metodología para valorar un inmueble a precio de mercado cuyo fin es destinado a una tasación pericial contradictoria, destacamos que solemos ser muy metódicos en la justificación precisa de todos los parámetros realizados para obtener el valor para evitar cualquier reclamación por falta de motivación.